16 julio 2007

Hipotecas multidivisa

De un tiempo a esta parte se oye hablar de las hipotecas multidivisa. ¿Qué es eso? Pues simplemente, que nuestra hipoteca en vez de estar “hecha” en euros, está hecha en otra moneda. Cada vez que paguemos una cuota, el banco nos convertirá nuestros euros en la moneda de referencia que hayamos elegido y con ese dinero se paga. Si hablamos de multidivisa, además, significa que al final de cada período de referencia podemos cambiar la moneda en la que se paga nuestra hipoteca.

¿Ventajas? Pues que para ciertas monedas, los tipos de interés están mucho más bajos que aquí. El famoso euribor a día de hoy (15/7/07) está rozando el 4,6%, mientras que el Libor (el índice de referencia habitualmente usado en estas hipotecas) del franco suizo está alrededor del 3% y el del yen japonés al 1%. Pongo cifras aproximadas porque hay ligeras diferencias según tomemos el Libor a un mes o el trimestral, que son los más habituales en estas hipotecas. Otras divisas tienen tipos de interés más altos que los de la zona Euro, y por lo tanto no son adecuadas.

No hace falta hacer muchos cálculos para darse cuenta de que las cuotas con un Libor (en yenes) al 1% más el diferencial que nos aplique el banco (0,75%, por poner una cifra habitual) nos salen muchísimo menores que con una hipoteca “normal” en euros.

¿Inconvenientes? También los hay: para empezar hay que fijarse en la letra pequeña: el fixing o comisión sobre el tipo de cambio oficial (el del BCE) que nos aplican (típicamente un 1%). El tipo de cambio resultante es normalmente el publicado por el banco en sus sucursales y en su página web. Algunos bancos tienen el resto de condiciones muy ventajosas en principio, pero el fixing aplicado es peor que en otros bancos. Por otra parte, en estas hipotecas es raro que el banco acepte financiar más del 70% del valor de tasación.

Pero el inconveniente fundamental es que los tipos de cambio de las monedas fluctúan con respecto al euro, de modo que nuestra cuota mensual es una cantidad fija en yenes (por ejemplo) nunca será la misma en euros dos veces seguidas. Y si el yen (sigo con el mismo ejemplo) comienza una tendencia al alza prolongada, después de haber firmado la hipoteca, entonces vamos a ver como la ventaja de los tipos de interés bajos se esfuma rápidamente. Y por supuesto, nada nos garantiza que el Libor del franco suizo permanezca eternamente al 3% o el Libor del Yen japonés al 1% (de hecho, ambos muestran tendencia a la subida, como se ve aquí y aquí).

¿Qué se podría hacer entonces? Cambiar de divisa si nuestro contrato lo permite. La subrogación no es posible, como recuerda la Agencia Tributaria.


Si se nos habla de subrogar, habrá que pensar que el término no se emplea correctamente. Lo correcto es hablar de novación (cambio de las condiciones, si nos quedamos en el mismo banco, o cancelar y contratar una nueva hipoteca. Lógicamente, hay más gastos añadidos, así que mejor no apresurarse a cambiar.

A modo de referencia, he aquí unas condiciones relativamente buenas, ofrecidas recientemente por una entidad bancaria española:

Duración: 30 años
Comisión de Apertura: 0,75%
Tipo de interés: Libor (trimestral) + 0,75%
Comisión de compra de divisas: 0,2% min. 9€ [a pagar cada mes con la cuota]
Comisión por cambio de divisa. 0,2% [a pagar si se cambia la moneda en la que está denominada la hipoteca]

Dicho esto, quizá esta fórmula suene a salvación para quien se ve un tanto apretado por las recientes subidas del euribor. Pero atención: los riesgos añadidos por la variabilidad de la divisa podrían ponernos en una situación aún peor, y pasar de “apretados” a definitivamente “ahogados”. La hipoteca multidivisa sólo es recomendable cuando podemos sobrellevar razonablemente bien una hipoteca en euros y podemos aceptar un cierto riesgo sin que nos lleve al desastre financiero.

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