30 mayo 2007

Lo mismo, desde otro punto de vista

Encontré hace unos días este interesantísimo análisis del precio de la vivienda. Como véis el incremento trimestral de los precios se acerca cada vez más a cero y extrapolando se diría que dentro de muy poco (dos trimestres a lo sumo) estaremos en zona negativa: bajada de precios generalizada.

Suponiendo que los precios no se moviesen, según la gráfica que puse en el post anterior me salía a cuenta alquilar durante 8 años. Pero con estas perspectivas, la diferencia entre compra y alquiler es todavía más dramática a favor de alquilar durante los próximos años.

Por cierto, ya sé que tengo que refinar el modelo y tener en cuenta cosas como las desgravaciones fiscales por compra de vivienda y las ayudas al alquiler, muy importantes todas ellas. Próximamente en sus pantallas :)

25 mayo 2007

"Los números cantan"

Ahora supongamos que como soy un ciudadano "del montón", me intereso por un piso en una zona "promedio" de una ciudad promedio. Si hacemos caso a facilisimo.com, uno de los portales inmobiliarios más conocidos, por ejemplo, quien quiera comprar un piso de 100 metros cuadrados, con un precio medio del metro cuadrado de 2.380 euros tendrá que pagar 238.000 euros. La noticia la publica el diario 20minutos ¿Por cuanto podría alquilar ese piso? Por el mismo piso se pagaría, según datos del portal inmobiliario, 830 euros de alquiler.

Me dirijo ahora al banco para ver las condiciones de la hipoteca. Supongamos que tengo algo de dinero ahorrado. Voy a solicitar una hipoteca al 90% del valor de la vivienda, de modo que deberíamos pagar un 10% del valor del piso como entrada, más todos los gastos de notario, etc, que pueden llegar a representar un 10% adicional sobre el precio de compra.

Con los tipos actuales (5,25% propone Bancaja en su calculadora online), la hipoteca me sale a un mínimo de 1.182 euros de cuota mensual, a un plazo de 30 años.
Hay que tomar una decisión: la primera opción es comprar, aportando ese 10% de entrada, que serían 23.800 euros, más los gastos (otro 10%, 23.800 euros más) . A partir de ese momento, cada mes pagaremos una cuota de 1182 €, si los tipos de interés no varían. De esta cuota, pierdo la parte correspondiente a los intereses y conservo (convertida en ladrillo) la parte que corresponde a la amortización del capital. Además, si la vivienda aumenta de valor en el mercado, eso es ganancia mía puesto que la casa está a mi nombre.

La alternativa es alquilar: Meto ese dinero (23.800€ + 23.800€ = 47.600€ ) en un depósito en el banco y me dispongo a vivir de alquiler, pagando una mensualidad que es menor que la cuota de la hipoteca. Ojo que esto es importante: La diferencia entre la cuota del préstamo y la mensualidad de alquiler la voy a ahorrar, ingresándola puntualmente en el banco cada mes. Es decir, que voy a llevar el mismo tren de vida que si hubiese comprado el piso.

Se que en esa situación la tentación de darnos un caprichito de vez en cuando será muy fuerte, pero entended que en ese caso estaríamos mezclando cuestiones diferentes: ya no es sólo si sale más o menos rentable sino que te puedas permitir un tren de vida mejor si alquilas. Así pues, suponemos una férrea autodisciplina y lo metemos todo en el banco cada mes. La mayoría de los bancos nos remuneran con unos intereses del orden del 3%.

Ahora scamos la bola de cristal y entramos en el terreno de las hipótesis: supongamos, por ejemplo, que los tipos de interés se mantienen estables durante los próximos años. Mis ahorros siguen produciendo un 3% mientras que la hipoteca me cuesta un 5,25%.
Supongamos también que la inflación (IPC) es de un 3% cada año. Esto es importante para el cálculo del alquiler, porque en general su importe se incrementa anualmente según el IPC.
Para el cálculo de los costes de ser propietario, habrá que tener en cuenta los impuestos (el IBI) y los gastos varios de mantenimiento, seguros y otros. Estos apartados cosas pueden ser muy diferentes de una vivienda a otra, pero supongamos que globalmente sean del 1% del precio de la casa: 2.380€ al año, que no es exagerado.

Ahora pongo en una tabla lo que voy ganando en cada caso: en forma de capital inmobiliario (vamos, que poco a poco voy siendo el dueño de mi casa) o bien mis ahorros que crecen a medida que van generando intereses. ¡Oh, sorpresa! alquilar es mucísimo más rentable que comprar un piso, especialmente durante los primeros años:

23 mayo 2007

¿Comprar o alquilar?

Voy a pasar muy brevemente por las ventajas y desventajas no monetarias de cada una de las dos opciones: la compra y el alquiler de la vivienda, simplemente para que quede constancia. De todos modos, lo que pienso que es necesario mirar bien es la cuestión económica, más que nada porque además de ser extremadamente importante (van a ser muchos años de nuestro sueldo los que se van a ir a parar a los bolsillos de otra persona al momento de la firma de un papelito) no se suele mencionar.
¿Cómo que no?, diréis. Todo el mundo ha oído eso de "alquilar es tirar el dinero". Pero ahí se queda toda la discusión, en una frase hecha a la que se la da valor de verdad absoluta e irrebatible, por lo que no se para nadie ni un momento a hacer números. ¿Pero es tan cierta esa frase como nos creemos?
Voy a empezar por un modelo simplificado de la situación. En los próximos días lo iré complicando para hacerlo más realista, pero ya desde el principio nos vamos a hacer una idea de por dónde van los tiros...
Supongamos que vivo y trabajo en Barcelona y que estoy dudando entre la compra o el alquiler de un piso. Razones para una u otra opción no me faltan:

Ventajas de alquilar:

Se puede acceder a una vivienda mejor sin tener que hacer un desembolso inicial fuerte.
Alquilar es mucho más sencillo: las gestiones son mínimas, no hay prácticamente papeleo, no se tiene que solicitar una hipoteca, ni acudir al registro de la propiedad, ni contratar un notario... Al alquilar, generalmente hay que hacer un pago por adelantado de uno o dos meses de alquiler como depósito de garantía. Este monto será mucho menor que el 10% o 20% del valor de una vivienda que normalmente se requiere tener en efectivo para la entrada.

Es mucho menos comprometido. Si se producen desperfectos o gastos ajenos a tu responsabilidad (tuberías, goteras, instalación de nuevos ascensores, renovación del portal,...) será el casero quien tenga que correr con ellos.
Flexibilidad: En el contrato, uno se compromete a arrendar por uno o dos años. Si uno desea mudarse al final del contrato de arrendamiento, todo lo que tiene que hacer es notificar al arrendador, sin necesidad de encontrar otro comprador.
En resumen, es una opción más adecuada cuando buscamos una vivienda para una situación transitoria.

... y sus inconvenientes

Inestabilidad en cuanto a la permanencia. Nunca se sabe si el dueño necesitará la casa para un hijo que se casa,... o querrá renovarle el contrato un año más.
Además de las normas de la Comunidad, se deberán acatar las propias del casero (por ejemplo en lo que respecta a la tenencia de animales). Si se quiere hacer una obra deberás contar con su consentimiento. Y si accede a que las realices, nunca recuperarás la cantidad invertida. La vivienda alquilada no se revaloriza, no desgrava, y su renta subirá cada año al menos el IPC. Incluso puede aumentar (y bastante) cada vez que se renueve el contrato de arrendamiento

Ventajas de ser propietario...

En principio, todo el mundo aspira a ser propietario: da tranquilidad y estabilidad. Nada cómo sentirse en su propia casa, donde puede realizar las obras y mejoras que le parezcan, sin la presión de un casero a quien dar cuenta de todo y sabiendo que todas las mejoras que se introduzcan revalorizan nuestra propiedad.
Estabilidad: Nadie te va a echar de tu vivienda proque se acabe el contrato.
Una vez pagada, es tuya y no tendrás más gastos mensuales (aparte de los servicios como el agua y la electricidad).
Si necesitas un préstamo puedes pedir prestado, utilizando el valor líquido que has acumulado, a una tasa de interés menor que la que pagarías por otros préstamos. Una forma particular de esto es la llamada hipoteca inversa, que puede permitirte tener una fuente complementaria de ingresos en la vejez.

... y algunas desventajas

Comprar una vivienda es una decisión complicada. Supone un fuerte desembolso al que se suman a los gastos como el impuesto de transmisiones patrimoniales, la apertura de la hipoteca, el registro, las escrituras y las plusvalías.

Normalmente, comprar implica hacer obras, además de una interminable lista de gestiones y papeleo: banco, notario, registro, albañiles, fontaneros, pintores,... Ser propietario implica además asumir los gastos y derramas que se produzcan en el inmueble además de contar con un seguro de hogar.

El retorno

Después de un par de artículos que constituyeron más bien una salida falsa como en el atletismo, ya que no tuvieron continuidad debido a una serie de circunstancias personales, vuelvo a la carga.

Voy a retomar el hilo de los primeros posts, puesto que los titulares de los periódicos parecen volver a poner de actualidad el tema inmobiliario. Bueno, siempre lo ha estado. Sin ir más lejos, el ABC publicaba el día 17 de Mayo pasado como noticia de portada el informe de Morgan Stanley según el cual los pisos podrían bajar un 5% el año que viene. Mi indignación de aquella época se ha calmado un tanto aunque creo que las razones persisten y son válidas. Pero como quiero que mis comentarios sean de interés práctico, voy a dar datos y recomendaciones en lugar de quejas... Voy a empezar con la pregunta que me he estado haciendo recientemente: En las circunstancias actuales, y desde un punto de vista ¿es preferible comprar o alquilar casa?

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