26 junio 2007

Ya tenemos Corralito en España

Entre quienes siguen la evolución del mercado inmobiliario con preocupación, algunos lo ven más negro que otros. Y aún dentro de los pesimistas, hay quien nos augura un futuro de recesión y paro debido a la caída del sector inmobiliario (a día de hoy el 18% del PIB, nada menos). A falta de otros sectores productivos fuertes y competitivos, nuestra única salida sería hacer uso como los países del tercer mundo: devaluar la moneda para que nuestros productos sean competitivos en precio, ya que no lo son en calidad.

Pero el Banco de España ya no tiene la facultad de devaluar una moneda propia, porque no la hay. De modo que nos vemos en la necesidad de salirnos del euro, resucitar la peseta al valor que tenía (1€ = 166pta) y a continuación devaluarla: pongamos que la dejamos en 1€ = 200pta, por poner números redondos. Medido en euros, nos ha desaparecido de un plumazo un 20% del valor de nuestros ahorros. Pero claro, como no nos vamos a dejar así como así, querremos sacar nuestros euros de España antes de que nos hagan el timo de la estampita. Y a su vez, para evitar esa fuga de capitales, el gobierno tendrá que bloquear el dinero en nuestras cuentas antes de devaluarlo. Eso fue lo que se hizo en Argentina, el famoso corralito.

Ahora pensemos en lo que es el corralito desde el punto de vista de un argentino: "yo metí mi plata en un sitio que creí seguro, y me dicen que ahí está y que sigue siendo mía, pero me encuentro con que ha perdido una enorme porción de su valor (lo han devaluado) y encima no me dejan sacarlo de ahí".

Y ahora pensemos en la situación del españolito medio que se creyó que era más rico cada día porque su piso subía de precio: "yo me hipotequé hasta las cejas (50 kilos)en lo que es un valor seguro, porque los pisos nunca bajan, ahora ya pueden decir lo que quieran, que yo me niego a venderlo por menos de 70 kilos, porque yo lo valgo".

En los próximos años, ojalá me equivoque, veremos algo parecido a lo que vimos en el 92 y 93: nadie puede comprar a esos precios, pero nadie quiere vender por menos. Nadie compra, nadie vende. Los precios se estancan en términos nominales y sólo la inflación consigue, disimuladamente, que bajen un poco en términos reales.

Resultado: tu piso sigue siendo tuyo, pero vale menos de lo que creías y tu solito te has autoimpuesto un corralito mental. Tu rechazo a vender, ahora que estás a tiempo, por un buen precio pero que es menos de lo que tú dices que vale, hace que el fruto de tus años de trabajo (pasados y futuros, hasta que pagues la hipoteca), y el de muchos españoles, esté ya, a efectos prácticos, encerrado tras un muro que no es de ladrillos, sino de esquemas mentales.

19 junio 2007

Del productor al consumidor: Internet revoluciona los mercados

Con este empiezo un nuevo tipo de artículos en este blog, sobre economía en general. ¡No vamos a estar siempre a vueltas con la burbuja imobiliaria!

Hoy leo en un diario que se abre la primera tienda 'on line' de España para vender patatas.

La noticia en sí parece un pelín cómica, pero se trata de algo muy serio: las nuevas tecnologías tienen un enorme potencial, apenas explotado, para modificar radicalmente las cadenas de suministro y el papel de los intermediarios.

"Intermediario" es una palabra que a veces tiene connotaciones negativas, es alguien que sabe donde encontrar al productor y dónde encontrar al consumidor, pero que impide que se pongan en contacto y aprovecha su información privilegiada para ganarse un buen margen de beneficio interponiéndose entre los dos exremos de la cadena de suministro.

Más de uno se ha ganado merecidamente su mala reputación, pero también existe un tipo de intermediario que añade valor, al proporcionar un servicio que excede de las capacidades de productor y de consumidor, al mejorar la elaboración, presentación y distribución del producto.

Sin embargo, la imagen pública de los intermediarios en el sector agrícola y ganadero es más bien la primera: Encarecen enormemente el producto sin aportar gran cosa a éste. Más bien al contrario, alargan los tiempos de almacenaje, perdemos información sobre el origen...

Pronto estaremos viendo con iniciativas como éstas qué puede pasar si eliminamos todos los eslabones de la cadena, poniéndo en contacto el productor con el consumidor final, con un único elemento añadido que es el necesario transportista.

No es la primera iniciativa de este estilo: Ya hay algunas en ese sentido, como PuntoNaranja o LonxaNet, en la que colaboró mi profe del MBA Enrique Dans.

Nota: he visto los comentarios referidos a los precios y parece que hay un problema con ellos: ¿Son estas formas de comercialización viables, o sale demasiado caro? ¿Habéis comprado alguna vez así? ¿Os merece la pena?

18 junio 2007

¿Será por eso que los precios de la vivienda son tan caros?

En primer lugar, quiero daros las gracias a todos los que habéis escrito vuestros comentarios al post anterior sobre los salarios de los peones de la construcción, en comparacion con otros.

Como bien observásteis, las cifras tal como las puse eran un tanto sensacionalistas porque se trataba de 1.125 euros mensuales de sueldo bruto y suponiendo doce pagas, no catorce como es lo más habitual.

A la hora de la verdad son sueldos bastante modestos, y efectivamente estamos hablando de un trabajo manual muy duro. Lo que yo veo ilógico no es obviamente el sueldo de un trabajador no cualificado, sino el sueldo de un técnico al que se le ha estado preparando varios años en la universidad.

Sin duda el problema en la sociedad española es de oferta y demanda: En pleno boom inmobiliario faltan albañiles, pero hace ya tiempo que arrastramos un exceso de titulados universitarios en relación a la demanda real del mercado de trabajo.

No soy optimista en cuanto a la evolución de la economía española en los próximos años: pronto vamos a tener mucho paro en la construcción y muchas vivendas sin vender. Ya no será posible para cualquiera ganar dinero como antes metiéndose a promotor.

Sin embargo, como nota positiva, veo que el mundo de la empresa tendrá que orientarse hacia otro tipo de sectores si quieren crecer, y es posible que por fin, se haga en este país un esfuerzo serio por crear industrias donde la tecnología y la cualificación de sus trabajadores sean la clave del negocio. El tiempo lo dirá.

Eso sí, si alguien ha pensado que el desorbitado precio de la vivienda en España se debe a los sueldos de los trabajadores de la construcción (aunque como bien ha apuntado alguno, soladores y encofradores pueden hacerse con unos sueldos más que dignos al final de cada mes), que sepa que no es así.

En mano de obra y materiales, nuestras casas cuestan unos 600€ por metro cuadrado. En estos momentos estoy rehabilitando una casita en un pequeño pueblo, y para los que queráis saber de trámites y precios, he creado otro blog en el que iré comentando los pasos a dar y los costes que conllevan: Mi casa por 60.000 euros.

15 junio 2007

Albañiles y mileuristas

No puedo resistirme a comentar la noticia:


La patronal y los sindicatos han firmado hoy el preacuerdo del convenio del sector de la construcción. El convenio introducirá, por primera vez, un salario mínimo que ascenderá a 13.500 euros anuales (1.125 mensuales) en 2007 para el nivel XII (peón), y el incremento salarial para cada ejercicio equivaldrá al IPC más un 1,5%, con cláusula de revisión salarial para proteger el poder adquisitivo de los trabajadores.


Que levanten la mano los que no lleguen a ese sueldo y sean algo más que peones de albañil.

Que levanten la mano los que NO tengan garantizado un incremento salarial del IPC + 1,5 puntos.

Que levanten la mano los que pensaban que al acabar la carrera tendrían un buen trabajo y se podrían comprar un piso.

Que levanten la mano los que recuerden cómo nuestros padres nos decían aquello de "estudia y tendrás un buen trabajo".

¿sigo?

Ambas medidas suponen un "gran avance en materia salarial" para la Federación de Metal, Construcción y Afines de UGT (MCA-UGT). Primero porque ese "suelo salarial mínimo" logrará reducir la precariedad y segundo porque el incremento salarial pactado supondrá un aumento significativo del poder adquisitivo de los trabajadores "sin romper la moderación salarial".


Por favor, que alguien me explique cómo se puede a la vez lograr "un aumento significativo del poder adquisitivo de los trabajadores" "sin romper la moderación salarial". Y de paso que se presente para ministro de economía... o para el Premio Nobel.

13 junio 2007

Le contrataste la hipoteca y él vende su casa

Como publica hoy El Mundo (y con él la totalidad de la prensa económica y generalista), el Banco Santander pone a la venta la práctica totalidad de su patrimonio inmobiliario.

La medida no me parece mal en ningún caso, muchos otros bancos y empresas han hecho lo mismo y alquilan las oficinas donde están basados, cosa que tiene grandes ventajas fiscales con respecto a la posesión. Lo que me llama la atención es el momento. Yo admiro enormemente al señor Botín por su fino olfato para los negocios y su sentido de la oportunidad. Este señor siempre compra cuando todo está barato y vende en el momento en que está más caro.

Actualización: El BBVA va a hacer lo mismo.

12 junio 2007

Deducciones fiscales por alquiler de vivienda

A diferencia de lo que sucede con la adquisición de vivienda, la Administración central no ofrece ningún tipo de beneficios fiscales al alquiler. Los hubo hasta 1998 (10% de las cantidades pagadas, hasta un máximo de 100.000 ptas), pero desaparecieron en la reforma fiscal de aquel año. El actual gobierno ha manifestado su intención de recuperarlas, para que el alquiler sea tratado de forma fiscalmente neutra en comparación con la compra, sin embargo, aún no lo ha hecho.

Hoy por hoy son sólo algunas comunidades autónomas (curiosamente, las hay de todo signo político) las que permiten una deducción fiscal al inquilino por vivir de alquiler. No obstante, son bastante limitadas, con restricciones fundamentalmente de edad y de límite de ingresos. Y ojo, sólo se aplican sobre la parte de los impuestos que van a parar dicha Comunidad Autónoma, no sobre el total, con lo que puede que no os podáis deducir tanto como pensábais. A continuación os muestro un resumen.

Andalucía:

150€/año
Requisitos: para menores de 35 años,
base imponible <18.000€ (22.000€ conjunta)

Aragón:

No hay deducciones

Asturias:

El 5% de las cantidades, con tope de 265€ (10% con tope de 530 en caso de vivienda rural)
Requisitos: con base imponible <23.340€ en tributación individual (32.888€ en conjunta)
Importe del alquiler > 15% de la base imponible antes de aplicar el mínimo personal y familiar.

Baleares:

El 10% de las cantidades satisfechas, con un límite de 200€

Requisitos: Menor de 36 años, con base imponible <18.000€ en tributación individual (30.000€ en conjunta)

Canarias:

No hay deducciones

Cantabria:
El 10% de las cantidades satisfechas, con un límite de 300€

Requisitos: Menor de 35 años o mayor de 65, con base imponible <22.000€ en tributación individual (31.000€ en conjunta) antes de aplicar el mínimo personal y familiar.
Importe del alquiler > 10% de la base imponible.
En tributación conjunta las deducciones serán de hasta 600€

Castilla-La Mancha:

No hay deducciones

Castilla y León:
El 15% de las cantidades satisfechas, con un tope de 450€ (20% con 600€ de tope en poblaciones <10.000 habs, o 3.000 habs y a menos de 30Km. de la capital de provincia).

Requisitos: Menor de 36 años
Renta no superior a 18.900€ (31.500€ en tributación conjunta)

Cataluña:

El 10% de las cantidades satisfechas, con un límite de 300€

Requisitos: Menor de 32 años, o parado más de 183 días, o minusválido, o viudo/a mayor de 65 años
Renta no superior a 20.000€ (30.000€ en tributación conjunta)
Importe del alquiler > 10% de la base imponible.

Extremadura:

El 10% de las cantidades satisfechas, con un límite de 300€

Requisitos: Menor de 35 años, o familia numerosa, o minusválido.
Renta no superior a 20.000€ (30.000€ en tributación conjunta)
Importe del alquiler > 10% de la base imponible.

Si dos contribuyentes tienen derecho a deducción por la misma vivienda, se prorrateará el importe entre ellos.

Galicia:

El 10% de las cantidades satisfechas, con un límite de 300€

Requisitos: Menor de 35 años.
Renta no superior a 22.000€ antes de aplicar el mínimo personal o familiar.
Importe del alquiler > 10% de la base imponible.

Si dos contribuyentes tienen derecho a deducción por la misma vivienda, se prorrateará el importe entre ellos.

Madrid:

El 20% de las cantidades satisfechas, con un límite de 840€

Requisitos: Menor de 35 años.
Renta no superior a 24.000€ (39.000€ en tributación conjunta).
Importe del alquiler > 10% de la renta del periodo impositivo.

Murcia:

No hay deducciones

La Rioja:

No hay deducciones

Valencia:

El 10% de las cantidades satisfechas, con un límite de 190€

Requisitos: Renta no superior a 22.219€ (32.218€ en tributación conjunta).

Navarra:

El 15 por 100, con un máximo de 601,01€, de las cantidades satisfechas.

Requisitos: rentas no superiores, excluidas las exentas, a 30.000 euros anuales y cantidades satisfechas en concepto de alquiler > 10% de las rentas del período impositivo correspondientes al sujeto pasivo, excluidas las exentas.

País Vasco:

25% con el límite de 1.500 euros anuales para menores de 35 años y familias numerosas.
20% con el límite de 1.200 euros anuales para mayores de 35 años.


La mayoría de estas CC.AA. especifican otras restricciones, como por ejemplo que no se tenga derecho a la compensación por arrendamiento de vivienda (disp. transitoria 13 de la ley del IRPF), entre otras. Es muy recomendable consultar en detalle la legislación de la Comunidad Autónoma en que vivamos, antes de hacer la declaración.

11 junio 2007

Deducciones fiscales por compra de vivienda

Hace unas semanas publiqué un primer artículo sobre la conveniencia o no de alquilar frente a comprar una vivienda, cuando disponemos de unos ahorros suficientes para pagar la entrada. Básicamente, lo que comparaba eran los gastos por la renta mensual del alquiler (parcialmente compensados por la rentabilidad de los ahorros) frente a los gastos por el pago de intereses, compensados o no por el incremento de valor de la vivienda.

Se trataba de un modelo simplificado, válido en líneas generales, puesto de lo que se trata es de mostrar lo importante que es la revalorización futura del piso a la hora de decidir si sale más rentable por la compra o el alquiler. De todos modos voy a ir añadiendo detalles, de los cuales los más importantes son el efecto de las deducciones fiscales por compra y por alquiler de vivienda.

Desde hace ya muchos años, la compra de vivienda goza de una fiscalidad muy favorable, más que el alquiler. Ésta es una de las razones que explican que seamos un país de propietarios, y también explica en parte el alto precio de las viviendas en España. Esto sigue siendo así, aunque últimamente el desequilibrio se ha paliado en parte.

Hoy por hoy, podemos descontar (deducir) de nuestra cuota líquida (lo que nos toca pagar a Hacienda, para entendernos) el 15% de lo que hayamos pagado por la vivienda en ese año, hasta 9.015,18€ (un millón y medio de las antiguas pesetas). Es decir que nos podemos descontar el 15% de 9.015,18 euros, o sea 1.352,28 euros.

Hasta este ejercicio 2007 (declaración de la renta 2006) y bajo ciertas condiciones: que solicitemos financiación para la compra del piso, que ésta sea superior al 50% del valor de la vivienda y que durante los 3 primeros años no lleguemos a amortizar más del 40% de su valor; entonces podremos desgravarnos un poco más hasta un 25% de los primeros 4.507,59 euros durante los 2 primeros años y un 20% desde tercer año hasta el final. Para el resto hasta llegar a 9.015,18€, la deducción es la habitual, del 15%.

Resumiendo:

Hay que intentar pagar al menos 9.015,18€ cada año para aprovechar al máximo las deducciones de Hacienda.

- Si nos endeudamos por menos de la mitad de lo que vale la casa:
nos podemos ahorrar hasta 1.352,28€.

- Si el préstamo es mayor del 50% del precio de la vivienda, y vamos a tardar más de tres años en pagar el 40% de éste:

Nos ahorraremos los dos primeros años un máximo de 1.126,90€ + 676,14€ = 1.803,04€
Del tercer año en adelante, un máximo de 811,52€ + 676,14€ = 1487,66€


Sin embargo, éste es el último año con estas deducciones adicionales. Para las rentas de este año 2007 (que declararemos el año 2008), sólo se podrá desgravar el 15% de los 9.015,18 euros, o sea pagar 1.352,28 euros menos.

¡Atención! Dos cosas importantes que se pasan por alto muchas veces:

1) Si una pareja se compra una vivienda entre los dos y hacen declaraciones de la renta separadas, cada una se puede hacer esa deducción de hasta 1.803,04€ (este año es el último, a partir del año que viene lo máximo es 1.352,28€) en sus respectivas declaraciones. En total, un ahorro de unos 3000 euros al año.

2) La ley habla de préstamos en general, no necesariamente una hipoteca del banco. Vamos, que el dinero te lo puede prestar un familiar a un tipo de interés "ventajoso" y sigues teniendo derecho a esas deducciones. Ojo, que luego Hacienda te va a mirar todo con lupa porque no le hacen mucha gracia estas cosas. Pero desde luego, estás en tu derecho.

10 junio 2007

Vivienda en alquiler

El domingo pasado, El periódico de Catalunya publicó aquí la noticia de que el Obispado de Girona se dispone a alquilar viviendas por 180€ al mes.

De la noticia se han hecho eco muchos otros medios de comunicación, pero lo que ninguno dice es cómo salen las cuentas. Porque de hecho salen, y en la noticia completa se explica claramente. Es tan simple como hacer uso del suelo adquirido tiempo atrás (cuando el precio del suelo no era tan disparatado como ahora) y construir racionalmente, sin lujos, estudiando el diseño de la vivienda para que se adapte a las necesidades de los usuarios. El Patronato de la Santa Creu de la Selva (propietario del suelo) puede así construir sin "palmar pasta".

Hablando con propiedad en términos económicos , sí que pierde dinero: es el "lucro cesante", el dinero que deja de ganar por hacer eso y no otras cosas más lucrativas (como vender el suelo a un promotor privado). Pero esto no es sino una prueba de que la vivienda está hoy en día a un precio que no tiene nada que ver con su teórico límite inferior (el coste de construcción) sino que está situada al límite superior: el de la capacidad de compra de los usuarios, de modo que una parte enorme, desproporcionada de su precio son los beneficios a repartir enre promotor y dueño del suelo.

¿Comentarios?

05 junio 2007

Calcular la cuota de una hipoteca

El sitio en internet del Banco de España, en su Portal del Cliente Bancario tiene una calculadora financiera muy útil para calcular las cuotas de un préstamo hipotecario. Basta con introducir los datos de nuestra hipoteca: el importe solicitado, la tasa de interés nominal (no el TAE que es diferente, ojo) y el plazo de amortización en años. Está aquí.

También tienen otra calculadora, aquí, que nos da las cuotas a pagar si hay un período de carencia.

Sin salir de la página del Banco de España, hay una sección de Preguntas Frecuentes que recomiendo a todo el que esté pensando en solicitar una hipoteca y no tenga muy claro eso de los tipos de interés, el Euribor, el Banco Central Europeo y todo eso. En general, es útil para tratar con los bancos, no sólo para pedir un crédito o un préstamo hipotecario.

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