Precios de la vivienda en 2009

Ha habido todo tipo de previsiones estos años. Me parece sobre todo curioso que muy pocos veían (o querían ver) lo que se nos venía encima en términos de crisis inmobiliaria, pero algunos realmente lo "clavaron". Véase este artículo del año 2006:

Informe del 11 Feb 2006: El precio de la Vivienda bajará un 20% entre 2007 y 2009... Los especuladores e inversores no obtendrán buenos resultados y abandonarán la compra de vivienda como medio de ganar dinero ... La voz de alarma proviene de un informe inmobiliario elaborado por la asesoría Forcadell y la Universidad de Barcelona (UB), y dirigido por el profesor titular de Teoría Económica, Gonzalo Bernardos, del que se desprende que el precio de la vivienda en España bajará una media del 20% en el periodo 2007-2009. Éstos sí que acertaron.

Año 2007

Precios vivienda: crecimiento cero en 2009 La conclusión más llamativa del servicio de estudios del BBVA en su informe de Junio del 2007 es que los precios de la vivienda registrarán un crecimiento cero en 2009. Eso sucederá tras un periodo previo de desaceleración progresiva. Así mismo resta cualquier tipo de alarmismo al ajuste del sector.

La vivienda alcanzará el crecimiento cero en 2008 y bajará en 2009, según el BBVA en diciembre de 2007.

Año 2008

El precio de la vivienda nueva se ajustará más allá de 2009, según los expertos.
Aparecido en El Mundo el 25 de Enero de 2008.

El frenazo del precio de la vivienda se prolongará hasta 2009 25 Ene 2008 ... El frenazo del precio de la vivienda se prolongará hasta 2009 El presidente de Sociedad de Tasación S.A. asegura que el frenazo del sector ...
www.urbanoticias.com/noticias/hemeroteca/10149_el-frenazo-del-precio-de-la-vivienda.shtml - 27k - En caché - Páginas similares

"Mientras que en 2008 se espera un período de estabilidad de precios, una vez consolidados los cambios en el mercado de la vivienda, 2009 registraría una subida ligeramente superior al 1%." Esto aparece en el informe titulado EL MERCADO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA. PREVISIONES 2007-2009; como su propio nombre indica, se trata de un informe de crecimiento a corto plazo y viene avalado por la Universidad de Alcalá y por los profesores Julio Rodriguez Lopez y Erica Fellinger Jusúe. Casi aciertan.

La caída de precios vivienda será mayor por la crisis de créditos... Los precios registrarán un crecimiento cero este año, un descenso del 1,8 por ciento en 2009 y nuevamente del cero en 2010, según la previsión media de 13 analistas consultados. Sin embargo, Ben May, de Capital Economics, expresó: "pensamos que el precio de la vivienda podría caer casi un 10 por ciento en los dos próximos años incluso si los tipos de interés no vuelven a subir".

El precio nominal de la vivienda en España caerá un 5% en 2009 y un 8% en 2010 por el exceso de oferta de inmuebles, que en la actualidad se encuentra entre las 800.000 y los 1,4 millones de viviendas nuevas sin vender, según el último informe sobre 'Situación Inmobiliaria' del Servicio de Estudios del BBVA.

Que pasa si no pago la hipoteca?

Hoy en idealista.com publican una interesante nota de prensa que explica de forma clara lo que pasa cuando por la razón que sea, se deja de pagar una hipoteca.

Copio el texto original:

¿Qué pasa si dejo de pagar la hipoteca?
Estamos viviendo una época sin precedentes y los nervios están a flor de piel. Ya nadie puede estar seguro de nada y lo que antes era impensable –no poder pagar la hipoteca- desgraciadamente está hoy a la orden del día. Con las constantes subidas del euribor y el aumento de los despidos, el pago de la hipoteca está pasando de ponerse cuesta arriba a resultar imposible. Cuando llega esta situación, ¿qué se puede hacer?

Si desgraciadamente eres una de las personas a las que la hipoteca te está ya asfixiando y no puedes hacer frente a las cuotas mensuales, es fundamental que antes de tomar ninguna decisión leas esto. Lo primero que tienes que saber es que dejar de pagar la hipoteca sería una pésima decisión: lejos de acabar con el problema lo iniciarías. Desde la primera cuota impagada, el banco te recordará que está obligado a cobrar tu deuda y a buen seguro te la acabará cobrando. Empezarán de una forma cordial pero con el paso del tiempo pasarán de las palabras a los hechos. Si la situación no se resuelve en pocos meses pedirán al juzgado que se inicie un proceso para subastar tu casa y asegurarse el cobro del dinero que te prestó.

Pero ojo, con la subasta de tu vivienda no siempre acaba el problema. Si el banco no consigue saldar tu deuda sigues debiéndole dinero. Para liquidar tu hipoteca no basta con devolver las llaves de tu casa al banco. Este sistema, que ha crecido de manera exponencial en estados unidos, no funciona en españa. Aquí cuando firmas una hipoteca respondes del pago de forma personal, es decir, si el banco al vender la casa no cubre la deuda que tienes con él seguirá solicitando el importe restante y podría llegar a embargarte parcialmente la nómina hasta que recupere todo el dinero que te prestó.

Tampoco es una solución declararse en quiebra o suspensión de pagos porque los casos que se han producido en españa no han conseguido deshacerse de la hipoteca, sino aminorar deudas con organismos o lograr quitas de créditos personales.

Regla nº1: Anticípate al problema, habla con tu banco

Lo más recomendable es que seas proactivo y vayas al banco en cuanto veas que vas a tener problemas con el pago del crédito hipotecario. No esperes a que el banco te pregunte qué está pasando cuando vea que has dejado de pagar.

En cuanto veas que cada vez vas más ajustado acércate al banco y pídeles ayuda sobre cómo pagar la hipoteca. así solucionarás la situación antes de que se convierta en un problema. actuar pronto te puede ahorrar muchos disgustos futuros. No debes de tener vergüenza de ir a tu entidad a por ayuda. Todo el mundo pasa una mala racha y hay que ser inteligente: más vale ser prudente que valiente.

El banco siempre prefiere cobrar, aunque sea más lento, que tener un cliente moroso. Te ayudará a buscar soluciones sobre cómo pagar menos de hipoteca. No hay trucos para pagar la hipoteca pero sí se puede pactar soluciones que te ayuden a asumir los pagos mensuales. Por ejemplo, refinanciar la hipoteca, alargar el plazo o darte un periodo de carencia (en el que sólo pagarás los intereses del préstamo). Como consecuencia de este tipo de compromisos es posible que la hipoteca te salga más cara de lo que inicialmente previste pero siempre será infinitamente más barato que entrar en impago. Desde el primer día que dejes de pagar, se te van a ir acumulando intereses por demora, que son altísimos y que te harán cada día más difícil zanjar tu deuda

Sin embargo, en el caso en el que dejes de pagar, se activa rápidamente un protocolo de actuación en el banco con el objetivo de poder cobrar. A continuación te explicamos paso a paso qué pasa si dejas de pagar la hipoteca. Los plazos señalados son aproximados y dependen del banco y el juzgado

¿Qué pasa si dejo de pagar la hipoteca?

Primer mes
Tras el impago del primer recibo el banco te llamará para descartar que se haya producido un descuido o error por ambas partes. Si abonas la cuota más los intereses de demora por los días de retraso terminará el problema.

Entre el 2º y 5º mes
Si acumulas entre 2 y 5 meses de impago el banco realizará todas las gestiones posibles para que pagues. Si no lo consigue te citará para negociar cambios en tu hipoteca. Te pedirá propuestas para pagar menos y estudiará su viabilidad tratando de llegar a un acuerdo. Alargar el plazo de la hipoteca o pagar sólo intereses durante un tiempo son las alternativas más usadas. Si has llegado aquí, ya tendrás intereses de demora por algunos meses por lo que tu deuda será algo mayor.

Durante este periodo también se produce un hecho importante en el banco: si no pagas la entidad debe provisionar en su cuenta de resultados tu deuda, es decir, debe reservar un dinero equivalente a tu crédito según la normativa del Banco de España. El dinero no sale del banco, pero digamos que queda congelado y en ese momento pasas a ser un problema para el banco, cuando antes eras una molestia.

Sexto mes
Aproximadamente al medio año y una vez que te hayan hecho requerimientos por escrito sin cambios por tu parte, el banco ya ve difícil la recuperación del préstamo por cauces ordinarios. Por eso, la entidad pide la ejecución de tu hipoteca, que no es ni más ni menos que solicitar al juez que active las garantías que firmásteis ante notario cuando suscribisteis la hipoteca. Aquí aún puedes poner fin al problema si pagas lo adeudado más los intereses de demora, que cada vez serán mayores.

Tras un año o año y medio
El juzgado fija una fecha para la subasta de tu vivienda. Hasta casi la fecha de la subasta de tu vivienda puedes abonar la deuda con los intereses correspondientes de demora (que a estas fechas ya serán considerables) y acabar con el proceso pero si no lo haces llegarás a un momento crítico y doloroso: Se subastará tu casa y tendrás que dejarla.

subasta de la vivienda

Una vez anunciada de forma adecuada la subasta de tu vivienda, se procederá a realizarse la misma. La vivienda saldrá a subasta por el montante que debas al banco más los intereses y demás gastos en los que has incurrido hasta este momento.

Puede que no se venda en la primera subasta por lo que se repetirá e incluso se podría llegar a poner a la venta sin precio de salida y que la gente hiciera su oferta. Si no se vende, el juez dirá qué hacer pero el banco podría quedarse con la vivienda, aunque aún no habrías saldado tu deuda.

Si se vende la vivienda durante estos procesos, pueden darse dos casos:

1) Que el dinero obtenido sea superior a la deuda más los gastos: En este caso el banco liquidará, cobrará y te devolverá el dinero sobrante.

2) Que no se cubra lo adeudado: El banco se queda con lo conseguido pero tú aún tienes una deuda pendiente de saldar con tu banco, que irá tras de ti y lo más importante, también tras tus avalistas en caso de que hubieras utilizado esta figura para firmar tu hipoteca. En este proceso, el juez debe determinar cómo se procede al pago de la deuda restante. Aquí puede decidir embargarte otros bienes que poseas, los de tus avalistas, parte de tus nóminas, etc. El objetivo del banco será recuperar el dinero que te prestó que que con la venta de la vivienda aún no ha recibido.

El artículo completo en formato pdf, aquí.

Precio de la vivienda en Europa: Evolucion

He encontrado en internet, unos gráficos que ya había visto hace mucho, pero que ahora ya con la perspectiva del cambio de ciclo económico cobran mucho mayor significado.

Puesto que ahora vemos como inevitable el descenso, estos datos nos permiten hacernos una idea de la magnitud de la subida de precios española con respecto a los países de nuestro entorno... y del batacazo que nos vamos a pegar.

Vemos que el precio de la vivienda no ha subido tanto como aquí casi en ningún lugar del mundo y eso no tiene ninguna lógica. Si además añadimos el frenesí constructivo y finalmente el exceso de oferta que se ha creado, señores, la tragedia está servida.

Encuesta: Número de pisos para revender

Visto el éxito de mi anterior encuesta sobre las perspectivas de bajada de los precios de los inmuebles (digo éxito no sólo por el numero de personas que respondieron, sino porque la evolución del mercado parece darles la razón), voy a hacer una nueva encuesta sobre un aspecto que me llama la atención y sobre el que no he encontrado datos: Hay muchos pisos acabados y en venta, pero de los que ya fueron comprados ¿cuántos lo fueron para a su vez revenderlos al poco tiempo?

El hecho es que las perspectivas futuras van a depender de la relación oferta-demanda y de la prisa que tenga la oferta por dar salida a los pisos. Muchos pisos propiedad de pequeños inversores, sin pulmón financiero para aguantar sin vender, significarán fuertes bajadas de precio.

Así que de todos los pisos nuevos recientemente comprados, ¿cuántos se vuelven a poner ahora en venta?

¿Menos de la cuarta parte?
¿Entre la cuarta parte y la mitad?
¿Más de la mitad, hasta un 75%?
¿¿Prácticamente todos, más de tres cuartas partes??

Voten en la encuesta a su derecha, y entre todos daremos lugar a un
promedio calculado por la "inteligencia colectiva" de la sociedad.

Por cierto, observen la foto, publicada en burbuja.info:



Creo que los famosos "pasapiseros" van a tener problemas para colocarlo todo en este edificio...

Actualización: Fibercool me envía esta otra excelente muestra desde Barcelona, en plena Diagonal. Nuevamente, una imagen vale más que mil palabras.

Sentimiento de mercado

Aquí tienen los resultados de la encuesta que hice sobre los precios de la vivienda. Mucho me temo que esto tiene mucho de profecía autocumplida, y el hecho de que el sentimiento de mercado general sea de que van a bajar, hace que los inversores se retraigan y efectivamente bajen.



Por cierto, éste será prácticamente el último post que dedicaré a la vivienda en este blog. Para ir siguiendo la evolución del sector, me he creado uno específico: Ladrillos y Adoquines.

Atrapados en el 'corralito' del ladrillo

Así dice el titular de portada del suplemento Mercados del diario El Mundo. Lean, lean.

Tras meses de pelea por cada palmo edificable, su valor se ha diluido. Ellos aseguran que tiene activos por importes multimillonarios. Pero, ¿cuánto vale un metro cuadrado donde construir una casa que, de momento, no se va a vender?

Ya sea por mala suerte o por error estratégico, las grandes inmobiliarias están atrapadas en su particular corralito de suelo e inmuebles devaluados.

¿Saben por qué les cito esto? Pues porque las inmobiliarias no son las únicas en esa situación. En este país se han cometido muchos errores a todos los niveles, de modo que muchos particulares están ahora atrapados en ese mismo corralito: endeudados hasta las cejas y propietarios de inmuebles que no valen tanto como la deuda que han generado.

Al parecer que es de mala educación decir "ya te lo dije". Pues será que soy un maleducado. Qué disgusto se van a llevar mis padres, con lo que se esforzaron en criarme. Pero el hecho es que voy a disfrutar de mi venganza... por las pésimas críticas que tuvo este artículo mío de Junio, un par de meses antes de la tormenta: Ya tenemos corralito en España. Recuerden la frase que les dije: "...vender, ahora que estás a tiempo". Hagan sus cuentas, y no se fíen de nadie, ni de mí, porque la bola de cristal no la tenemos ninguno. Este año 2008 va a ser movidito.

La vivienda en España

Tras un tiempo de reflexión, he decidido orientar este blog hacia temas de economía general, aptos para todo el mundo y no sólo para este país, en lugar de darle tanto peso al tema inmobiliario y de la vivienda en España.

Pero como considero que tengo cosas interesantes que contar a quien las quiera oír, voy a comenzar a escribir un nuevo blog sobre la vivienda en España.



Ladrillos y Adoquines es como se va a llamar, y tratará de seguir la evolución del mercado inmobiliario y de la sociedad española con recortes de prensa, informaciones de primera mano y comentarios de cosecha propia.

Por cierto, para tomarle el pulso al mercado de cerca, tendréis en lugar preferente el gráfico de precios de la vivienda en los últimos 12 meses de Fotocasa, que de momento ya muestra una bajada de los precios en los últimos 365 días de un 0,28%. No parece mucho, pero recordemos que en términos reales habría que tener en cuenta también la inflación, que este año nos tememos que va a rebasar el 4%.

Encuesta: Precios de la vivienda en España 2008-2012

Hace tiempo leí, pero lamento no recordar dónde, una interesante historia sobre un matemático inglés. Hombre muy cultivado y clasista, no creía en la democracia porque consideraba que era absurdo dar poder de decisión a los ignorantes: Sólo los más inteligentes y preparados debían elegir a los gobernantes.

En cierta ocasión, este distinguido caballero se acercó a una feria en la que uno de los feriantes sorteaba un ternero. Había que comprar una papeleta y escribir en ella el peso estimado del animal. El que lo acertase, o en su defecto el que más cerca hubiera quedado, se llevaba el ternero. Nuestro distinguido amigo pudo reirse a gusto de las barbaridades que tanto por exceso como por defecto, llegaban a ponerse en las papeletas. Qué se puede esperar del populacho ignorante, se decía.

Hubo un ganador, que por casualidad o buen ojo se acercó un poco más que el resto al peso exacto del animal. Los demás, desencantados, tiraron las papeletas con todo tipo de absurdas cifras al suelo y se fueron. Y aquí se hubiera acabado la historia, si este caballero no las hubiera recogido todas para, como buen matemático que era, calcular el promedio de todas las cantidades escritas.

Por separado, todas y cada una estaban muy lejos de la verdad, pero el promedio era exactamente el peso del ternero.

Así que vamos a hacer entre todos un intento de adivinación para saber qué va a pasar con la vivienda los próximos cinco años: el consenso debería mostrarnos el futuro. Yo ya tengo clara mi apuesta, pero no voy a ser el primero en votar. La encuesta estará abierta, a la derecha de esta página, hasta final de año.

El libre No-Mercado

Dicen que una imagen vale más que mil palabras. La mejor definición de la situación actual del mercado de la vivienda nos la da hoy, en un par de trazos, Nieto, un dibujante genial que publica su viñeta en la edición castellano-leonesa de El Mundo.



La economía, mal que les pese a muchos economistas, no es una ciencia exacta porque la psicología humana influye en ella tanto o más que las matemáticas. Ahora mismo la evolución futura de los precios de la vivienda depende del resultado del pulso psicológico de la oferta y la demanda.

¿Se atreverán los promotores a bajar precios sabiendo que pueden desencadenar una espiral e precios inversa a la que hemos visto? Si antes había que "comprar ya, porque mañana estarán más caros" a partir de ahora podemos pasar al "no compres ahora, espérate al año que viene que estarán más baratos".

los alquileres suben cien euros en 20 dias

Publicado en El Día de Valladolid:

La Cámara de la Propiedad estima que los alquileres han subido cien euros en 20 días

El organismo ha detectado un incremento de las rentas, casi tres semanas después de que el Gobierno central anunciara una ayuda de 210 euros para los jóvenes de entre 22 y 30 euros.

ÓSCAR FRAILE

Hace apenas tres semanas que el Gobierno central presentó un plan de ayudas al alquiler con el que pretende ofrecer a los jóvenes de entre 22 y 30 años 210 euros para pagar sus mensualidades. Aunque la medida no entrará en vigor hasta el 1 de enero, los primeras consecuencias ya se han hecho notar. Como quiera que los arrendadores saben que las ayudas supondrán un sustancial respiro en las economías de los inquilinos cuando entren en vigor, muchos de ellos ya han decidido ‘sacar tajada’ de la situación en forma de subida del alquiler.

Me estoy imaginando ahora mismo un diálogo entre el dueño y el aspirante a inquilino: "mira chaval, que ahora el zetapé va a pagar 210 euros pa'l alquiler, pues que ni pa' ti ni pa' mí, nos lo repartimos mitad y mitad y toos contentos, que yo tengo que pagar la hipoteca"

No sé si les quedaba alguna duda de que las expresiones "largo plazo", "bien común" y alguna más carecen de significado en el pensamiento de nuestros líderes políticos.

La noticia que les he puesto más arriba estaba "cantada" desde que se anunció la medida, electoralista a más no poder. Un gasto para el estado completamente inútil, puesto que todo el que tenga algo de idea de economía sabe que cuando hay escasez de oferta de un bien, los precios tienden a subir hasta donde los demandantes puedan permitirse pagarlo. Y como apenas hay oferta de pisos en alquiler, ahora que los inquilinos (o algunos: los más jóvenes) disponen de 210 euros extra, los precios del alquiler tienden a subir.

Así pues, si la idea era simplemente quedar bien de cara a la galería, pues estupendo. Si la idea era "sacar más vivienda en alquiler al mercado" pues parcialmente se ha conseguido, por el mayor potencial de beneficio que se puede obtener.

Pero si se trataba de "facilitar a los jóvenes el acceso a la vivienda", entonces vamos mal, porque la ayuda va directamente al bolsillo del arrendador. Seguimos igual, solo que subvencionando al dueño con los impuestos de todos. ¿Ustedes lo entienden?

La burbuja inmobiliaria japonesa

Hoy me he dado cuenta de que llevo mucho tiempo sin hablar de la famosa burbuja inmobiliaria japonesa. Y como eso no puede ser... voy a poneros un gráfico de lo que fueron los precios en Tokio en los años del boom... y lo que vino después.

Los precios del suelo por m2 (pinchar en el gráfico para verlo más grande) están en miles de yenes. A día de hoy 1€ son 158 yenes, o para los antiguos como yo igual está más claro si digo que un yen vale aproximadamente una peseta de las de antes.



¿Será un calco de esto lo que va a pasar en Madrid o Barcelona? ¿O en España los pisos nunca bajan?

Nota: El gráfico original viene del estupendo blog en francés Immobilier Japon (inactivo desde hace tiempo, pero que hace un repaso excelente del mercado japonés, de sus excesos y de la tremenda resaca que sólo ahora parece terminar).

La burbuja inmobiliaria en España: "Double Trouble"

"Doble problema", que diría un británico. Vean este artículo que publica El Mundo. Si no lo quieren leer entero, no pasa nada: el tema son las casas prefabricadas. Pero voy a sacar este párrafo:

El gobierno británico reconoce que para paliar la escasez de viviendas necesita construir al menos 225.000 casas cada año, pero el mercado sólo produce entre 160.000 y 170.000 unidades. Por eso, entre 2008 y 2011 quiere invertir 12.000 millones de euros en iniciar no menos de 70.000 casas baratas.

¿Qué les parece? El Reino Unido tiene también unos precios de la vivienda por las nubes, pero el problema no es el mismo que en España. Allí es realmente un problema de desequilibrio entre oferta y demanda: se hacen pocas casas para toda la demanda que hay. En España, tanto los precios como el número de viviendas construidas se han disparado en estos últimos años (800.000 viviendas visadas y casi 600.000 terminadas en 2006).

¿Qué significa esto? Pues que si en Inglaterra tienen la opción (o necesidad, diría yo) de acelerar la construcción de viviendas para moderar el precio al tiempo que estimulan ese sector de la economía, en España podemos hacer dos cosas:

a) seguir construyendo al mismo ritmo hasta saturar el mercado y que el precio caiga en picado, llevándose por delante a muchos promotores;

b) frenar el ritmo de construcción, disminuyendo así la actividad económica y aumentando el paro, especialmente entre los inmigrantes.

Ninguna de las dos soluciones es buena. La única solución buena era "no haber llegado a estos extremos". Pero ahora, a lo hecho pecho...

Los amos del país

Dicen que un economista es alguien te sabe explicar perfectamente por qué ha sucedido algo después de que haya sucedido, pero es completamente incapaz de prever nada antes de que pase. Muy cierto: la economía es una ciencia (?) tan difícil como la meteorología, igualmente sujeta al efecto mariposa. Cualquier mínima diferencia en las condiciones iniciales hace que la evolución posterior del sistema sea tremendamente diferente.

A veces una pequeña diferencia inicial hace que un grupo social gradualmente consiga cotas de poder insospechadas, mientras que otro parece tener siempre “algo” en contra que le frena. Los que salen ganando no son en principio ni mejores ni peores que los que salen perdiendo, y no están robando deliberadamente nada a nadie. Los demás también han tenido sus oportunidades. Si no las han aprovechado, peor para ellos. Será que son unos vagos, o pura y simplemente menos inteligentes. Y así poco a poco se abren las brechas sociales. Nadie quiere que sea así, pero sucede.

Fíjense en la sociedad española actual. Vamos a ver quienes son esos que están arriba, cada vez mejor y quienes están abajo.

En los últimos años 70 y primeros 80 la nuestra era una sociedad con una extensa clase media, surgida del desarrollismo de los años 60 y 70. Pero la crisis económica hace que los cierres y las reducciones de plantilla se sucedan, y el paro aumenta. Los sindicatos defienden con éxito los derechos adquiridos de los trabajadores: en muchas grandes empresas no hay despido libre sino prejubilaciones, generosamente pagadas con cargo a los presupuestos.

Últimos 80: hay un boom económico hasta que llega la crisis del 91, pero entre los jóvenes el paro juvenil es siempre enorme (entre universitarios, ¡del 50%!). Nadie puede despedir, pero tampoco se atreve a contratar.

El gobierno incentiva el empleo temporal, para facilitar la entrada de los jóvenes al mercado laboral, sin tener que tocar la protección social de los que ya tienen empleo. Los sindicatos, mal que bien, tragan con ese “mal menor”.

Y sin que nadie lo haya deseado, se forma un sistema a dos niveles: el de los obreros, funcionarios, administrativos, gerentes... “maduritos”, sólidamente anclados en sus empleos y con sueldos decentes, y los jóvenes en contratos temporales, empleos basura, contratos en prácticas, becas poco remuneradas y sin seguridad social.

¿Alguien conoce como está el tema en un astillero o siderúrgica? Pues está así. Para el mismo trabajo, un trabajador puede estar ganando el triple que otro, cuyo único error es haber llegado “después de”, a diferencia del que entró en plantilla “antes de”. ¿Y en la universidad? Conozco profesores e investigadores de gran valía con experiencia en el extranjero, varios idiomas, masters y doctorados a montones, que encadenan becas y contratos temporales mal pagados en las universidades públicas. Incluso a veces, cobrando en negro. Sí. En las universidades públicas. Conozco más de un caso.

Llegan los últimos 90 y el nuevo siglo. Tiempos mejores, pero el éxito de la economía española se basa en la “moderación salarial”. Efectivamente, el salario promedio es moderado: el promedio entre el sueldazo de unos y el contrato basura de otros hace un “salario moderado”.

Miren a su alrededor, a la gente que ustedes conocen en su entorno. Las dos capas de la sociedad están ahí: los “antes de” y los “después de”. Incluso entre los funcionarios, aunque menos, la diferencia existe. Ahí al menos, la estabilidad laboral la tienen todos.
Cuando la economía va bien y los tipos de interés son bajos, los precios de la vivienda se disparan porque todos los que pueden, es decir, los del “antes de”, se lanzan a comprarlos. Los del “después de”, tienen que comprarlo entre dos y pedir avales a sus padres, o irse de alquiler a un piso, comprado por un “antes de” al que básicamente le están pagando ellos la hipoteca.

¿Verdad que es así? ¿En que lado se reconocen ustedes? ¿Verdad que es absurdo pensar que en este país los padres quieran explotar a sus hijos?

Nadie lo decidió así, nadie lo planeó, nadie lo vio venir. Sucedió poco a poco. Nadie quiere que sea así. Y sin embargo, es así. Los que viven bien, los del empleo estable, los pensionistas, los prejubilados, los que tienen vivienda habitual, la de vacaciones y otra en alquiler, los de “arriba”, son una generación entera de españoles. Los “de abajo”, los que mantienen el tinglado con su moderación salarial, son sus propios hijos.

Te van a regalar un piso

Sí, has leído bien. Te van a regalar un piso. Es un hecho tan cierto como que no viviremos eternamente. Pero el que te lo va a regalar no va a ser Zapatero, ni Rajoy, ni ninguno de esos.

Si cumples con el perfil habitual del lector de blogs, eres bastante joven, y quizás, dado el tema de este blog, probablemente hayas dejado atrás la adolescencia. Pongamos que tienes entre 25 y 35 años y que vives en una ciudad mediana o grande. Eres parte de la generación del baby boom, la más numerosa y mejor preparada de la historia. Probablemente tengas un trabajo con un sueldo mileurista, que te parece claramente insuficiente. Tu mayor preocupación ahora mismo, es la vivienda. ¿Vives con tus padres?

Tus padres probablemente tengan un par de viviendas en propiedad (la vivienda habitual y la segunda residencia, o quizá un piso alquilado). Tú ahora mismo desearías tener un piso en propiedad, pero no te lo puedes permitir, o quizá sí, pero con una hipoteca a 40 años. Tú, a la edad que ellos tuvieron sus dos o tres hijos, estás todavía soltero, o en todo caso sin hijos. Como mucho, te planteas tener uno de aquí a un par de años.

Piensa en la edad que tienen tus padres. Piensa que la esperanza media de vida en España ronda los 80 años. Haz cuentas. Para ponerlo crudamente, para cuando tus padres fallezcan, tus (todavía hipotéticos) hijos serán demasiado jóvenes para independizarse, aún no necesitarán una casa. Y tus padres, ya no necesitarán la suya.

En ese momento tú, y todos los de tu generación, podréis heredar una vivienda... Recuerda que os hace falta una vivienda por familia, es decir una para ti y tu pareja. En otras palabras, para que toda tu generación tenga casa gratis, sólo hace falta que vuestros padres posean una casa por cada dos hijos que hayan tenido. ¿Es tu caso, verdad? Aunque no te conozco, sé que estadísticamente lo tengo todo a mi favor para tener razón. Efectivamente es tu caso, y el de muchos otros.

Seguro que ya lo habías pensado, y dijiste “Sí, pero ¿de qué me sirve? No me voy a pasar la vida esperando”.

No, claro que no. Aquí es donde entra el punto de vista económico, que es de lo que trata este blog. Si sabes que dentro de quince años te van a regalar una vivienda, tus decisiones no son las mismas que si sabes que no. Sean cuales sean tus decisiones de hoy, recuerda que son para resolverte la papeleta durante quince años. No es lo mismo vivir de alquiler toda la vida que quince años. Tus padres lo hicieron así, pregúntales.

Y sí, alquilar es “tirar el dinero”. Pero los intereses de la hipoteca son el alquiler del dinero que te presta el banco. ¿Cuánto pagas mensualmente sólo de intereses? Pues eso también es “dinero tirado”.

Ojo, no te estoy diciendo que no compres. Pero si compras piso pensando que su precio va a subir eternamente, recuerda: dentro de quince años, a los de tu generación os van a regalar los pisos. ¿Por cuánto crees que vas a poder vender el tuyo?

Vivienda y burbuja inmobiliaria

Este va a ser un artículo muy breve, simplemente para recomendarles dos excelentes blogs, cada uno en su registro, sobre el tema de la vivienda:

Uno trata el aspecto económico, con interesantes posts sobre la historia de las burbujas y los conceptos económicos subyacentes: Burbuja inmobiliaria.

El otro sobre el coste medioambiental y paisajístico de esta plaga de construcciones feas y de escasa calidad, hechas en terrenos "protegidos" con un solo objetivo: el dinero rápido, y con la connivencia de aquellos que deben velar por el interés ciudadano: Urbanismo patas arriba.

Buena lectura.

Hipotecas inversas e hipotecas privadas

Como prometido, seguimos hablando de la vivienda en propiedad y de lo que pasa llegando a la edad de jubilación: nuestros mayores tienen una pensión, que da... para lo que da, que no es mucho. Y todos sabemos que la vejez conlleva gastos médicos a veces muy elevados. Sin embargo, en España los más mayores tienen en su mayoría, un techo, una vivienda propia (¡que no es poca cosa!).

¿Qué pasa si se están pasando apuros económicamente? Pues una solución es la hipoteca inversa, que aunque en España es un concepto reciente debido a la ausencia de normativa hasta hace poco, ya era conocida en otros países.

El funcionamiento es sencillo: la persona mayor percibe una cantidad mensual complementaria a su pensión: se trata de un préstamo que le hace el banco, a un tipo de interés que suele ser fijo, en torno al 5 ó 6%. Cuando el cliente fallezca, habrá que devolver el préstamo más los intereses. Por supuesto, el banco tiene su garantía de cobro: la vivienda, como en cualquier otra hipoteca. Así, tras el fallecimiento, en el momento de devolver el dinero prestado, los herederos deberán decidir entre vender el piso para cancelar completamente la hipoteca o empezar a devolverla, ya como una hipoteca normal, con cuotas mensuales a pagar al banco.

Sinceramente, pienso que es una gran idea. ¿por qué? Por que en esos últimos años de vida de nuestros mayores, pueden obtener un rendimiento doble a la vivienda: es su techo y a la vez es un capital, un dinero que pueden movilizar.

Atención: hay algo que no he dicho: la mayoría de estas hipotecas inversas tienen un plazo de 10 ó 15 años: si el cliente vive más allá del final de ese período, ya no cobrará más mensualidades. Por el contrario... ¡tendrá que empezar a devolver el préstamo!

Esto es así, salvo que se contrate una póliza de seguro de rentas vitalicias, que cubre el tiempo más allá de los 10-15 años de la hipoteca inversa. Pero es una póliza que se contrata al principio, pagando de una sola vez y tiene un coste elevado. Para hacerse una idea, calculen ustedes un 6% del precio de la vivienda a hipotecar. Es algo a tener en cuenta.

Hasta aquí la teoría y las explicaciones. Todo esta información se puede encontrar también en otros sitios. Pero ya sabéis que yo cuando escribo, siempre añado algo de mi propia cosecha: ¿Recuerdan ustedes mi post sobre el interés compuesto y lo rápido que crece una cantidad de dinero cuando tenemos en cuenta los intereses sobre los intereses?

Pues con la hipoteca inversa pasa lo mismo. Si cobramos hoy la primera mensualidad de la hipoteca inversa, y no empezamos a devolver el préstamo hasta dentro de, por ejemplo, quince años, tendremos que devolver esa mensualidad, mas los intereses que nos cobren cada mes, mas los intereses sobre los intereses al siguiente mes, y así sucesivamente. Créanme: la deuda crece sorprendentemente rápido, y por eso ningún banco nos dará más de 10 o 15 años de hipoteca inversa: sencillamente, por esas fechas ya debemos tanto como vale la casa.

¿Qué se puede hacer? Muy poco: el interés compuesto hace crecer las cantidades muy rápidamente. Podemos tratar de negociar con el banco las condiciones y particularmente el tipo de interés para conseguirlo lo más ajustado posible. Pero recordemos que el banco siempre va a ganar dinero con nosotros, no a regalárnoslo.

Y aquí es donde propongo algo no apto para todos los públicos: recordemos que no sólo los bancos pueden hacer hipotecas. Todo el mundo puede conceder préstamos. ¡OJO! Los que se anuncian en los periódicos son pura y simplemente unos vampiros. Ni se os ocurra acercarse: os chuparán la sangre.

Lo que estoy sugiriendo es que sean los familiares (y no tienen por qué ser todos los futuros herederos, incluso puede no serlo ninguno), en definitiva los más desahogados económicamente, quienes hagan una hipoteca privada a un tipo de interés más bajo que el banco.

Todos ganan al ahorrar los costes de intermediación (lo que se lleva el banco). Eso sí, es muy importante que todos los herederos, tanto los que hacen la hipoteca como los que no, tengan muy claro lo que significa eso. Y que se hagan escrupulosamente todos los trámites legales que conlleva la firma de una hipoteca (registro, notario, AJD). El ahorro para todos puede ser de muchos miles de euros.

Inflación, IPC y precio de la vivienda

No sé si lo sabían ustedes, pero el hecho es que la subida del precio de la vivienda no se tiene en cuenta a la hora de calcular el IPC, que a su vez determina la subida anual de nuestros sueldos.

¡Esto es un escándalo!, he oído decir ya muchas veces. Y como ustedes saben, yo también considero que la subida de precios de la vivienda es escandalosa y nos perjudica a todos. Pero por una vez, ¡¡voy a estar de acuerdo con el Gobierno!!

De hecho entre los países desarrollados (la OCDE), sólo Australia y Nueva Zelanda incorporan el precio de la vivienda en el IPC. Y la razón por la que los demás no lo hacen, es porque no es un gasto corriente: aunque sea de un importe muy grande, afecta a un muy pequeño porcentaje de la población en un momento dado, y una vez que han comprado cualquier variación de los precios no les vuelve a afectar hasta que no cambien de casa, muchos años después.

Otros (Irlanda) prefieren usar en el cálculo los pagos de caja, lo que las familias propietarias desembolsan cada año, en la hipoteca, fundamentalmente. Pero eso ya no mide la variación del precio de compra, sino sobre todo las variaciones de tipo de interés, el Euribor.

Lo de Inglaterra es realmente curioso: se calcula lo que cuesta poseer la casa como cualquier otro bien, un coche, por ejemplo. Ahí entra la cuota del préstamo, pero también las reparaciones y las posibles depreciaciones (pérdidas de valor, que se consideran como un dinero perdido, un coste).

Tiene su lógica, claro que... un coche siempre se deprecia, pero si la vivienda sube de precio no tenemos depreciaciones, sino apreciaciones. Entonces debemos considerar que no es un coste sino todo lo contrario ¡En Inglaterra, cuando la vivienda sube de precio, paradójicamente el IPC baja!

Las dos alternativas más usadas son: no incluir la vivienda en el cálculo del IPC (España, Francia, el índice armonizado de la UE) o suponer un hipotético coste de alquiler a cada familia propietaria. También tiene su lógica: el dueño de una casa, si vive en ella, deja de ganar lo que hubiera podido cobrar por alquilarla. Pero no es perfecto el método: en definitiva lo que influye son las variaciones del precio de alquiler, no de los precios de venta. Se usa en Alemania, Japón y los Estados Unidos.

Vivienda en propiedad: Sobrevivir a los ahorros

Durante su campaña electoral, el ahora Presidente francés Sarkozy, hacía una declaración de importancia histórica: anunciaba medidas para facilitar a los franceses el acceso a la propiedad de su vivienda, y así “hacer de Francia un país de propietarios como España”. Digo que es histórica porque nunca jamás un francés había mostrado públicamente tener envidia de nada español...

Por cierto, aquí se le criticó mucho ya que muchos achacan a nuestra obsesión con los pisitos la causa de que estén tan caros. Y sin embargo, es de lo poco que hemos hecho mejor que Europa o Estados Unidos, donde existe una preocupación creciente entre los ciudadanos de edad avanzada: la de “sobrevivir a sus ahorros”. Busquen esa frase en Google y verán que prácticamente sólo aparecen las versiones en castellano de sitios web norteamericanos. Aquí, en este país de propietarios, eso no da miedo. Por raquítica que sea la pensión, si tienes un piso ya no estás en la calle. Vives frugalmente, pero vives. Ahora bien, si tienes que pagarte casa o residencia, más vale tener una superpensión, o muchísimos ahorros o si no...

En este momento concreto yo no compraría un piso ni loco, pero es verdad que salvo en máximos especulativos como los de ahora, una vivienda es una inversión. Una inversión en tranquilidad, sobre todo. Porque en un futuro con una población de media de edad muy alta, como el que nos espera, las pensiones no van a ser gran cosa y un alquiler puede ser algo inalcanzable, mientras que la propiedad del piso nos da derecho a una renta vitalicia, la llamada hipoteca inversa de la que hablaremos mañana.

¿Será por eso que los precios de la vivienda son tan caros?

En primer lugar, quiero daros las gracias a todos los que habéis escrito vuestros comentarios al post anterior sobre los salarios de los peones de la construcción, en comparacion con otros.

Como bien observásteis, las cifras tal como las puse eran un tanto sensacionalistas porque se trataba de 1.125 euros mensuales de sueldo bruto y suponiendo doce pagas, no catorce como es lo más habitual.

A la hora de la verdad son sueldos bastante modestos, y efectivamente estamos hablando de un trabajo manual muy duro. Lo que yo veo ilógico no es obviamente el sueldo de un trabajador no cualificado, sino el sueldo de un técnico al que se le ha estado preparando varios años en la universidad.

Sin duda el problema en la sociedad española es de oferta y demanda: En pleno boom inmobiliario faltan albañiles, pero hace ya tiempo que arrastramos un exceso de titulados universitarios en relación a la demanda real del mercado de trabajo.

No soy optimista en cuanto a la evolución de la economía española en los próximos años: pronto vamos a tener mucho paro en la construcción y muchas vivendas sin vender. Ya no será posible para cualquiera ganar dinero como antes metiéndose a promotor.

Sin embargo, como nota positiva, veo que el mundo de la empresa tendrá que orientarse hacia otro tipo de sectores si quieren crecer, y es posible que por fin, se haga en este país un esfuerzo serio por crear industrias donde la tecnología y la cualificación de sus trabajadores sean la clave del negocio. El tiempo lo dirá.

Eso sí, si alguien ha pensado que el desorbitado precio de la vivienda en España se debe a los sueldos de los trabajadores de la construcción (aunque como bien ha apuntado alguno, soladores y encofradores pueden hacerse con unos sueldos más que dignos al final de cada mes), que sepa que no es así.

En mano de obra y materiales, nuestras casas cuestan unos 600€ por metro cuadrado. En estos momentos estoy rehabilitando una casita en un pequeño pueblo, y para los que queráis saber de trámites y precios, he creado otro blog en el que iré comentando los pasos a dar y los costes que conllevan: Mi casa por 60.000 euros.

Le contrataste la hipoteca y él vende su casa

Como publica hoy El Mundo (y con él la totalidad de la prensa económica y generalista), el Banco Santander pone a la venta la práctica totalidad de su patrimonio inmobiliario.

La medida no me parece mal en ningún caso, muchos otros bancos y empresas han hecho lo mismo y alquilan las oficinas donde están basados, cosa que tiene grandes ventajas fiscales con respecto a la posesión. Lo que me llama la atención es el momento. Yo admiro enormemente al señor Botín por su fino olfato para los negocios y su sentido de la oportunidad. Este señor siempre compra cuando todo está barato y vende en el momento en que está más caro.

Actualización: El BBVA va a hacer lo mismo.