La duración de la hipoteca

Leo en El País que el señor Solbes sugiere a la banca que acorte a 25 años la vida de las hipotecas.

En el curso financiero de la Universidad Menéndez Pelayo de Santander, organizado por la Asociación de Periodistas de Información Económica (APIE), dijo: "Las hipotecas a 50 años es algo que me preocupa. Creo que deberían estar más vinculadas a la vida profesional de las personas, es decir, volver a que tengan una duración de 20 o 25 años".

El hecho es que una vivienda es para cualquiera de nosotros como la droga para un heroinómano: nos hace falta, y punto. Por lo tanto pagaremos lo que haga falta, y llegaremos hasta nuestros límites e incluso un poco más allá.

De modo que el precio de la heroína, el crack o un pisito en Madrid no dependen de lo que cuesta producirlo (que es muy poco porque la materia prima es barata) sino de lo que seamos capaces de pagar. Y como con hipotecas a 50 años podemos pagar mucho más que si nos las limitan a 25, hemos acabado pagando los pisos muy, muy caros.

¿Por qué no se habían alargado nunca tanto los plazos de las hipotecas? Porque los bajísimos tipos de interés de estos últimos años lo han hecho posible. Con intereses más altos, apenas conseguimos amortizar más capital con la misma cuota aunque alarguemos la hipoteca más allá de 25 ó 30 años, de modo que no resultaban en ningún caso interesantes.

Y ahora que el Euribor sigue subiendo, dejarán otra vez de ser interesantes. Por lo tanto, lo que pide Solbes se hará realidad de forma natural. Esta petición (probablemente tendría que haber sido una orden) hacía falta hace unos años, no ahora, y los precios no habrían subido tanto.

A buenas horas mangas verdes, señor Solbes. Por cierto, si se nos ocurre limitar las hipotecas a 25 años de golpe, con el sueldo medio español será difícil conceder hipotecas por más de 150.000 euros de modo que iba a ser imposible vender los pisos mucho más caros... Obviamente no se hará de golpe, pero háganse una idea de los precios de pisos normales par auna capital grande en un futuro próximo.

Hipotecas inversas e hipotecas privadas

Como prometido, seguimos hablando de la vivienda en propiedad y de lo que pasa llegando a la edad de jubilación: nuestros mayores tienen una pensión, que da... para lo que da, que no es mucho. Y todos sabemos que la vejez conlleva gastos médicos a veces muy elevados. Sin embargo, en España los más mayores tienen en su mayoría, un techo, una vivienda propia (¡que no es poca cosa!).

¿Qué pasa si se están pasando apuros económicamente? Pues una solución es la hipoteca inversa, que aunque en España es un concepto reciente debido a la ausencia de normativa hasta hace poco, ya era conocida en otros países.

El funcionamiento es sencillo: la persona mayor percibe una cantidad mensual complementaria a su pensión: se trata de un préstamo que le hace el banco, a un tipo de interés que suele ser fijo, en torno al 5 ó 6%. Cuando el cliente fallezca, habrá que devolver el préstamo más los intereses. Por supuesto, el banco tiene su garantía de cobro: la vivienda, como en cualquier otra hipoteca. Así, tras el fallecimiento, en el momento de devolver el dinero prestado, los herederos deberán decidir entre vender el piso para cancelar completamente la hipoteca o empezar a devolverla, ya como una hipoteca normal, con cuotas mensuales a pagar al banco.

Sinceramente, pienso que es una gran idea. ¿por qué? Por que en esos últimos años de vida de nuestros mayores, pueden obtener un rendimiento doble a la vivienda: es su techo y a la vez es un capital, un dinero que pueden movilizar.

Atención: hay algo que no he dicho: la mayoría de estas hipotecas inversas tienen un plazo de 10 ó 15 años: si el cliente vive más allá del final de ese período, ya no cobrará más mensualidades. Por el contrario... ¡tendrá que empezar a devolver el préstamo!

Esto es así, salvo que se contrate una póliza de seguro de rentas vitalicias, que cubre el tiempo más allá de los 10-15 años de la hipoteca inversa. Pero es una póliza que se contrata al principio, pagando de una sola vez y tiene un coste elevado. Para hacerse una idea, calculen ustedes un 6% del precio de la vivienda a hipotecar. Es algo a tener en cuenta.

Hasta aquí la teoría y las explicaciones. Todo esta información se puede encontrar también en otros sitios. Pero ya sabéis que yo cuando escribo, siempre añado algo de mi propia cosecha: ¿Recuerdan ustedes mi post sobre el interés compuesto y lo rápido que crece una cantidad de dinero cuando tenemos en cuenta los intereses sobre los intereses?

Pues con la hipoteca inversa pasa lo mismo. Si cobramos hoy la primera mensualidad de la hipoteca inversa, y no empezamos a devolver el préstamo hasta dentro de, por ejemplo, quince años, tendremos que devolver esa mensualidad, mas los intereses que nos cobren cada mes, mas los intereses sobre los intereses al siguiente mes, y así sucesivamente. Créanme: la deuda crece sorprendentemente rápido, y por eso ningún banco nos dará más de 10 o 15 años de hipoteca inversa: sencillamente, por esas fechas ya debemos tanto como vale la casa.

¿Qué se puede hacer? Muy poco: el interés compuesto hace crecer las cantidades muy rápidamente. Podemos tratar de negociar con el banco las condiciones y particularmente el tipo de interés para conseguirlo lo más ajustado posible. Pero recordemos que el banco siempre va a ganar dinero con nosotros, no a regalárnoslo.

Y aquí es donde propongo algo no apto para todos los públicos: recordemos que no sólo los bancos pueden hacer hipotecas. Todo el mundo puede conceder préstamos. ¡OJO! Los que se anuncian en los periódicos son pura y simplemente unos vampiros. Ni se os ocurra acercarse: os chuparán la sangre.

Lo que estoy sugiriendo es que sean los familiares (y no tienen por qué ser todos los futuros herederos, incluso puede no serlo ninguno), en definitiva los más desahogados económicamente, quienes hagan una hipoteca privada a un tipo de interés más bajo que el banco.

Todos ganan al ahorrar los costes de intermediación (lo que se lleva el banco). Eso sí, es muy importante que todos los herederos, tanto los que hacen la hipoteca como los que no, tengan muy claro lo que significa eso. Y que se hagan escrupulosamente todos los trámites legales que conlleva la firma de una hipoteca (registro, notario, AJD). El ahorro para todos puede ser de muchos miles de euros.

Hipotecas multidivisa

De un tiempo a esta parte se oye hablar de las hipotecas multidivisa. ¿Qué es eso? Pues simplemente, que nuestra hipoteca en vez de estar “hecha” en euros, está hecha en otra moneda. Cada vez que paguemos una cuota, el banco nos convertirá nuestros euros en la moneda de referencia que hayamos elegido y con ese dinero se paga. Si hablamos de multidivisa, además, significa que al final de cada período de referencia podemos cambiar la moneda en la que se paga nuestra hipoteca.

¿Ventajas? Pues que para ciertas monedas, los tipos de interés están mucho más bajos que aquí. El famoso euribor a día de hoy (15/7/07) está rozando el 4,6%, mientras que el Libor (el índice de referencia habitualmente usado en estas hipotecas) del franco suizo está alrededor del 3% y el del yen japonés al 1%. Pongo cifras aproximadas porque hay ligeras diferencias según tomemos el Libor a un mes o el trimestral, que son los más habituales en estas hipotecas. Otras divisas tienen tipos de interés más altos que los de la zona Euro, y por lo tanto no son adecuadas.

No hace falta hacer muchos cálculos para darse cuenta de que las cuotas con un Libor (en yenes) al 1% más el diferencial que nos aplique el banco (0,75%, por poner una cifra habitual) nos salen muchísimo menores que con una hipoteca “normal” en euros.

¿Inconvenientes? También los hay: para empezar hay que fijarse en la letra pequeña: el fixing o comisión sobre el tipo de cambio oficial (el del BCE) que nos aplican (típicamente un 1%). El tipo de cambio resultante es normalmente el publicado por el banco en sus sucursales y en su página web. Algunos bancos tienen el resto de condiciones muy ventajosas en principio, pero el fixing aplicado es peor que en otros bancos. Por otra parte, en estas hipotecas es raro que el banco acepte financiar más del 70% del valor de tasación.

Pero el inconveniente fundamental es que los tipos de cambio de las monedas fluctúan con respecto al euro, de modo que nuestra cuota mensual es una cantidad fija en yenes (por ejemplo) nunca será la misma en euros dos veces seguidas. Y si el yen (sigo con el mismo ejemplo) comienza una tendencia al alza prolongada, después de haber firmado la hipoteca, entonces vamos a ver como la ventaja de los tipos de interés bajos se esfuma rápidamente. Y por supuesto, nada nos garantiza que el Libor del franco suizo permanezca eternamente al 3% o el Libor del Yen japonés al 1% (de hecho, ambos muestran tendencia a la subida, como se ve aquí y aquí).

¿Qué se podría hacer entonces? Cambiar de divisa si nuestro contrato lo permite. La subrogación no es posible, como recuerda la Agencia Tributaria.


Si se nos habla de subrogar, habrá que pensar que el término no se emplea correctamente. Lo correcto es hablar de novación (cambio de las condiciones, si nos quedamos en el mismo banco, o cancelar y contratar una nueva hipoteca. Lógicamente, hay más gastos añadidos, así que mejor no apresurarse a cambiar.

A modo de referencia, he aquí unas condiciones relativamente buenas, ofrecidas recientemente por una entidad bancaria española:

Duración: 30 años
Comisión de Apertura: 0,75%
Tipo de interés: Libor (trimestral) + 0,75%
Comisión de compra de divisas: 0,2% min. 9€ [a pagar cada mes con la cuota]
Comisión por cambio de divisa. 0,2% [a pagar si se cambia la moneda en la que está denominada la hipoteca]

Dicho esto, quizá esta fórmula suene a salvación para quien se ve un tanto apretado por las recientes subidas del euribor. Pero atención: los riesgos añadidos por la variabilidad de la divisa podrían ponernos en una situación aún peor, y pasar de “apretados” a definitivamente “ahogados”. La hipoteca multidivisa sólo es recomendable cuando podemos sobrellevar razonablemente bien una hipoteca en euros y podemos aceptar un cierto riesgo sin que nos lleve al desastre financiero.

Diferencia entre Prestamo hipotecario y Credito hipotecario

Aunque en una charla informal se utilicen indistintamente los términos crédito y préstamo, no son iguales, cuestión por la que algunas entidades financieras pasan de puntillas.

En el caso del crédito, el banco o caja pone a nuestra disposición una determinada cantidad de la cual podremos ir disponiendo ya sea total o parcialmente, durante todo el período que se haya acordado y se pagarán los intereses que correspondan a las cantidades de las que se va disponiendo.

Dicho de otra forma: en un crédito hipotecario, se pueden ir utilizando las cantidades de las que no se haya dispuesto inicialmente (aunque en la compra de la vivienda lo habitual es que se utilice de una vez), o que ya se hayan amortizado, para otro tipo de compras o inversiones diferentes a la de la vivienda, siempre que no se sobrepase el límite de capital establecido, al mismo tipo de interés que el de la hipoteca, que suele bastante inferior al de los créditos para el consumo.

En cambio, en el caso del préstamo, se recibe una determinada cantidad que hay que ir devolviendo mediante las cuotas de amortización que corresponda, sin que podamos reutilizar las cantidades ya amortizadas.

Y dirán ustedes, si al final lo que hacemos todos en ambos casos es usar todo el importe disponible de una sola vez, ¿Cuál es la diferencia?

Pues que la Ley de Subrogaciones y Modificación de Préstamos Hipotecarios de 1994 sólo nos da la posibilidad de mejorar las condiciones cambiando de Banco o Caja si se trata de préstamos, pero no de créditos.

De esta manera, si queremos cambiar las condiciones de su hipoteca porque hemos encontrado otra más barata no se puede hacer de forma directa: Primero deberá cancelar la hipoteca antigua por completo, con los consiguientes gastos (comisiones, impuestos de actos jurídicos y gastos de notario y registro) y abrir una nueva, con sus respectivos gastos.

Deducciones fiscales por alquiler de vivienda

A diferencia de lo que sucede con la adquisición de vivienda, la Administración central no ofrece ningún tipo de beneficios fiscales al alquiler. Los hubo hasta 1998 (10% de las cantidades pagadas, hasta un máximo de 100.000 ptas), pero desaparecieron en la reforma fiscal de aquel año. El actual gobierno ha manifestado su intención de recuperarlas, para que el alquiler sea tratado de forma fiscalmente neutra en comparación con la compra, sin embargo, aún no lo ha hecho.

Hoy por hoy son sólo algunas comunidades autónomas (curiosamente, las hay de todo signo político) las que permiten una deducción fiscal al inquilino por vivir de alquiler. No obstante, son bastante limitadas, con restricciones fundamentalmente de edad y de límite de ingresos. Y ojo, sólo se aplican sobre la parte de los impuestos que van a parar dicha Comunidad Autónoma, no sobre el total, con lo que puede que no os podáis deducir tanto como pensábais. A continuación os muestro un resumen.

Andalucía:

150€/año
Requisitos: para menores de 35 años,
base imponible <18.000€ (22.000€ conjunta)

Aragón:

No hay deducciones

Asturias:

El 5% de las cantidades, con tope de 265€ (10% con tope de 530 en caso de vivienda rural)
Requisitos: con base imponible <23.340€ en tributación individual (32.888€ en conjunta)
Importe del alquiler > 15% de la base imponible antes de aplicar el mínimo personal y familiar.

Baleares:

El 10% de las cantidades satisfechas, con un límite de 200€

Requisitos: Menor de 36 años, con base imponible <18.000€ en tributación individual (30.000€ en conjunta)

Canarias:

No hay deducciones

Cantabria:
El 10% de las cantidades satisfechas, con un límite de 300€

Requisitos: Menor de 35 años o mayor de 65, con base imponible <22.000€ en tributación individual (31.000€ en conjunta) antes de aplicar el mínimo personal y familiar.
Importe del alquiler > 10% de la base imponible.
En tributación conjunta las deducciones serán de hasta 600€

Castilla-La Mancha:

No hay deducciones

Castilla y León:
El 15% de las cantidades satisfechas, con un tope de 450€ (20% con 600€ de tope en poblaciones <10.000 habs, o 3.000 habs y a menos de 30Km. de la capital de provincia).

Requisitos: Menor de 36 años
Renta no superior a 18.900€ (31.500€ en tributación conjunta)

Cataluña:

El 10% de las cantidades satisfechas, con un límite de 300€

Requisitos: Menor de 32 años, o parado más de 183 días, o minusválido, o viudo/a mayor de 65 años
Renta no superior a 20.000€ (30.000€ en tributación conjunta)
Importe del alquiler > 10% de la base imponible.

Extremadura:

El 10% de las cantidades satisfechas, con un límite de 300€

Requisitos: Menor de 35 años, o familia numerosa, o minusválido.
Renta no superior a 20.000€ (30.000€ en tributación conjunta)
Importe del alquiler > 10% de la base imponible.

Si dos contribuyentes tienen derecho a deducción por la misma vivienda, se prorrateará el importe entre ellos.

Galicia:

El 10% de las cantidades satisfechas, con un límite de 300€

Requisitos: Menor de 35 años.
Renta no superior a 22.000€ antes de aplicar el mínimo personal o familiar.
Importe del alquiler > 10% de la base imponible.

Si dos contribuyentes tienen derecho a deducción por la misma vivienda, se prorrateará el importe entre ellos.

Madrid:

El 20% de las cantidades satisfechas, con un límite de 840€

Requisitos: Menor de 35 años.
Renta no superior a 24.000€ (39.000€ en tributación conjunta).
Importe del alquiler > 10% de la renta del periodo impositivo.

Murcia:

No hay deducciones

La Rioja:

No hay deducciones

Valencia:

El 10% de las cantidades satisfechas, con un límite de 190€

Requisitos: Renta no superior a 22.219€ (32.218€ en tributación conjunta).

Navarra:

El 15 por 100, con un máximo de 601,01€, de las cantidades satisfechas.

Requisitos: rentas no superiores, excluidas las exentas, a 30.000 euros anuales y cantidades satisfechas en concepto de alquiler > 10% de las rentas del período impositivo correspondientes al sujeto pasivo, excluidas las exentas.

País Vasco:

25% con el límite de 1.500 euros anuales para menores de 35 años y familias numerosas.
20% con el límite de 1.200 euros anuales para mayores de 35 años.


La mayoría de estas CC.AA. especifican otras restricciones, como por ejemplo que no se tenga derecho a la compensación por arrendamiento de vivienda (disp. transitoria 13 de la ley del IRPF), entre otras. Es muy recomendable consultar en detalle la legislación de la Comunidad Autónoma en que vivamos, antes de hacer la declaración.

Deducciones fiscales por compra de vivienda

Hace unas semanas publiqué un primer artículo sobre la conveniencia o no de alquilar frente a comprar una vivienda, cuando disponemos de unos ahorros suficientes para pagar la entrada. Básicamente, lo que comparaba eran los gastos por la renta mensual del alquiler (parcialmente compensados por la rentabilidad de los ahorros) frente a los gastos por el pago de intereses, compensados o no por el incremento de valor de la vivienda.

Se trataba de un modelo simplificado, válido en líneas generales, puesto de lo que se trata es de mostrar lo importante que es la revalorización futura del piso a la hora de decidir si sale más rentable por la compra o el alquiler. De todos modos voy a ir añadiendo detalles, de los cuales los más importantes son el efecto de las deducciones fiscales por compra y por alquiler de vivienda.

Desde hace ya muchos años, la compra de vivienda goza de una fiscalidad muy favorable, más que el alquiler. Ésta es una de las razones que explican que seamos un país de propietarios, y también explica en parte el alto precio de las viviendas en España. Esto sigue siendo así, aunque últimamente el desequilibrio se ha paliado en parte.

Hoy por hoy, podemos descontar (deducir) de nuestra cuota líquida (lo que nos toca pagar a Hacienda, para entendernos) el 15% de lo que hayamos pagado por la vivienda en ese año, hasta 9.015,18€ (un millón y medio de las antiguas pesetas). Es decir que nos podemos descontar el 15% de 9.015,18 euros, o sea 1.352,28 euros.

Hasta este ejercicio 2007 (declaración de la renta 2006) y bajo ciertas condiciones: que solicitemos financiación para la compra del piso, que ésta sea superior al 50% del valor de la vivienda y que durante los 3 primeros años no lleguemos a amortizar más del 40% de su valor; entonces podremos desgravarnos un poco más hasta un 25% de los primeros 4.507,59 euros durante los 2 primeros años y un 20% desde tercer año hasta el final. Para el resto hasta llegar a 9.015,18€, la deducción es la habitual, del 15%.

Resumiendo:

Hay que intentar pagar al menos 9.015,18€ cada año para aprovechar al máximo las deducciones de Hacienda.

- Si nos endeudamos por menos de la mitad de lo que vale la casa:
nos podemos ahorrar hasta 1.352,28€.

- Si el préstamo es mayor del 50% del precio de la vivienda, y vamos a tardar más de tres años en pagar el 40% de éste:

Nos ahorraremos los dos primeros años un máximo de 1.126,90€ + 676,14€ = 1.803,04€
Del tercer año en adelante, un máximo de 811,52€ + 676,14€ = 1487,66€

Sin embargo, éste es el último año con estas deducciones adicionales. Para las rentas de este año 2007 (que declararemos el año 2008), sólo se podrá desgravar el 15% de los 9.015,18 euros, o sea pagar 1.352,28 euros menos.

¡Atención! Dos cosas importantes que se pasan por alto muchas veces:

1) Si una pareja se compra una vivienda entre los dos y hacen declaraciones de la renta separadas, cada una se puede hacer esa deducción de hasta 1.803,04€ (este año es el último, a partir del año que viene lo máximo es 1.352,28€) en sus respectivas declaraciones. En total, un ahorro de unos 3000 euros al año.

2) La ley habla de préstamos en general, no necesariamente una hipoteca del banco. Vamos, que el dinero te lo puede prestar un familiar a un tipo de interés "ventajoso" y sigues teniendo derecho a esas deducciones. Ojo, que luego Hacienda te va a mirar todo con lupa porque no le hacen mucha gracia estas cosas. Pero desde luego, estás en tu derecho.

Calcular la cuota de una hipoteca

El sitio en internet del Banco de España, en su Portal del Cliente Bancario tiene una calculadora financiera muy útil para calcular las cuotas de un préstamo hipotecario. Basta con introducir los datos de nuestra hipoteca: el importe solicitado, la tasa de interés nominal (no el TAE que es diferente, ojo) y el plazo de amortización en años. Está aquí.

También tienen otra calculadora, aquí, que nos da las cuotas a pagar si hay un período de carencia.

Sin salir de la página del Banco de España, hay una sección de Preguntas Frecuentes que recomiendo a todo el que esté pensando en solicitar una hipoteca y no tenga muy claro eso de los tipos de interés, el Euribor, el Banco Central Europeo y todo eso. En general, es útil para tratar con los bancos, no sólo para pedir un crédito o un préstamo hipotecario.